第一部分：0.23%華夏合肥高新REIT刷新公眾配售比例紀(jì)錄。
第二部分：華夏合肥高新REITs產(chǎn)品簡(jiǎn)介。
第三部分：華夏合肥高新REITs納稅方案。補(bǔ)充資料：圖解公募REITs稅收。
剛剛發(fā)行成功的華夏合肥高新REIT再次刷新了公眾配售比例紀(jì)錄，成為近期資金追捧的“香餑餑”。
第一部分：0.23%華夏合肥高新REIT刷新公眾配售比例紀(jì)錄
剛剛刷新公募REITs網(wǎng)下詢價(jià)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)紀(jì)錄的華夏合肥高新REIT再破紀(jì)錄！根據(jù)華夏基金最新公告，華夏合肥高新REIT(基金代碼：180102)公眾發(fā)售部分的配售比例為0.23%，再次刷新公募REITs公眾發(fā)售配售比例紀(jì)錄。此外，其網(wǎng)下機(jī)構(gòu)發(fā)售配售比例為0.64%，此次發(fā)行累計(jì)吸金1293.97億元(比例配售前)。作為全國(guó)第五個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)產(chǎn)業(yè)園REITs、安徽省本土企業(yè)首單公募REITs，華夏合肥高新REIT可謂成為近期資金追捧的“香餑餑”。
公開資料顯示，華夏合肥高新REIT戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為4.55億份，合計(jì)參與的戰(zhàn)略投資者數(shù)量達(dá)17家。根據(jù)公告，戰(zhàn)略投資者皆已根據(jù)戰(zhàn)略配售協(xié)議，按照網(wǎng)下詢價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格(2.19元/份)認(rèn)購(gòu)其承諾的基金份額并全額繳納認(rèn)購(gòu)款，認(rèn)購(gòu)規(guī)模為9.96億元。
第二部分：華夏合肥高新REITs產(chǎn)品簡(jiǎn)介
2021年1月，合肥高新股份發(fā)布招標(biāo)公告，正式開啟基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs籌備發(fā)行工作。2021年8月，高新股份以合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項(xiàng)目作為標(biāo)的資產(chǎn)，正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目的申報(bào)工作。2022年7月21日，合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式申報(bào)，
8月30日，以合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期為底層資產(chǎn)的華夏合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REITs正式獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)注冊(cè)，成為安徽省本土企業(yè)首單公募REITs產(chǎn)品。合肥高新區(qū)成為繼深圳蛇口、上海張江、蘇州工業(yè)園、中關(guān)村之后全國(guó)第五個(gè)成功發(fā)行產(chǎn)業(yè)園REITs的國(guó)家級(jí)高新區(qū)。
合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期占地247畝，總建筑面積35.68萬平方米，2011年建成投用，園區(qū)聚集大批科技創(chuàng)新型企業(yè)，平均出租率達(dá)90%以上。項(xiàng)目原始權(quán)益人合肥高新股份有限公司是集開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理、產(chǎn)業(yè)投資等業(yè)務(wù)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商，公司擁有豐富的產(chǎn)業(yè)園類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)儲(chǔ)備，是安徽省內(nèi)一流、國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的國(guó)控產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)主體。2021年公司位列中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商50強(qiáng)（第23位）、中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商影響力10強(qiáng)（第3位）。
合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT簡(jiǎn)析
1、基金產(chǎn)品概要
合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT類別為基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，運(yùn)作方式為契約型封閉式，存續(xù)期為40年，上市交易場(chǎng)所為深圳證券交易所，運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)為合肥高創(chuàng)股份有限公司，基金管理人為華夏基金管理有限公司，合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT是華夏基金旗下第三只REITs產(chǎn)品，另外兩只基金為華夏越秀高速公路REIT和華夏中國(guó)交建(601800)REIT。合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT基本信息如下表所示。
表：合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT產(chǎn)品概要
2、基金架構(gòu)
合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的交易結(jié)構(gòu)是典型的“公募基金+ABS”架構(gòu)，戰(zhàn)略投資人和公眾投資人提供認(rèn)購(gòu)資金委托給公募基金管理人華夏基金，華夏基金設(shè)立并管理基礎(chǔ)設(shè)施基金，之后基礎(chǔ)設(shè)施基金再以募集資金認(rèn)購(gòu)專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)支持證券全部份額的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)底層園區(qū)資產(chǎn)的持有和收益分享。具體基金架構(gòu)如圖所示：
圖：合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT整體架構(gòu)示意圖
3、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目
合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為坐落于安徽省合肥高新區(qū)望江西路800號(hào)的“合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項(xiàng)目”所有權(quán)及對(duì)應(yīng)范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。土地使用權(quán)面積為146,759.30平方米，總建筑面積35.68萬平方米，建設(shè)內(nèi)容為研發(fā)辦公樓、配套用房和車庫(kù)，項(xiàng)目于2011年建成投入運(yùn)營(yíng)?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目共22棟房屋和3個(gè)地下車庫(kù)，分別由合肥高新睿成科技服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：“合肥高新睿成”或“高新睿成”）和合肥高新君道科技服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱：“合肥高新君道”或“高新君道”）持有。其中：合肥高新睿成持有A1-A4、B4-B5、D2-D9及D2-D9地下車庫(kù)資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“高新睿成資產(chǎn)”），合肥高新君道持有B1-B3、C1-C4、D1資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“高新君道資產(chǎn)”）。
圖：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目區(qū)位圖和實(shí)景圖
1）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況
合肥高新創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT底層資產(chǎn)自2011年開始運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)狀態(tài)較為成熟，項(xiàng)目平均租金在30元/平/月-35元/平/月左右，由于該基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租金價(jià)格由高新區(qū)管委會(huì)以會(huì)議紀(jì)要的形式確定，而非市場(chǎng)化決定，租金水平相較于園區(qū)周邊可比物業(yè)尚存在一定的提升空間。非市場(chǎng)化的租金定價(jià)，也使得項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)存在租金單價(jià)可能無法增長(zhǎng)、甚至被下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)，從而對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目后續(xù)收益造成不利影響。
2019-2022年一季度的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為7,758.16萬元、6,271.76萬元、7,881.57萬元和2,242.14萬元，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流分別為4,628.59萬元、3,818.91萬元、4,286.05萬元和1,337.11。其中，受疫情影響，2020年對(duì)租戶有租金收入減免政策，導(dǎo)致2020年經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流大幅減少。
表：基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況
注：1、2019-2021年度出租率為平均出租率，2022年為3月末出租率
2）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租戶結(jié)構(gòu)
基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租戶現(xiàn)金流來源相對(duì)分散，可出租面積合計(jì)297,452.37平方米，高新睿成及高新君道資產(chǎn)前十大租戶分別占基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目總出租面積的18.06%、22.18%。從租賃面積及對(duì)應(yīng)的租金收入占比水平來看，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租戶中，合肥國(guó)家大學(xué)科技園發(fā)展有限責(zé)任公司租賃面積及其對(duì)應(yīng)的租金收入占比超過10%，為11.32%。從租賃期來看，短期內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目有較多面積租約到期，高新睿成資產(chǎn)和高新君道資產(chǎn)分別有30.97%、29.79%的出租面積于2022年內(nèi)到期。若租約較為集中到期，且該等租約未獲續(xù)期、未獲替代等，將使基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目面臨空置率提升的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而減少基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租金收入。
截至2022年3月31日，標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目前十大租戶情況如下：
表：截至2022年3月31日高新睿成資產(chǎn)前十大租戶情況
3）基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目估值
根據(jù)招募說明書，截至2022年3月31日，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)賬面價(jià)值約為9.45億元，按照100%收益法評(píng)估得出的市場(chǎng)價(jià)值為13.57億元，增值幅度為43.58%。由于高新睿成資產(chǎn)因歷史上發(fā)生過資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，備考報(bào)表賬面資產(chǎn)價(jià)值已體現(xiàn)過一定程度評(píng)估增值，因此增值幅度不大。
第三部分：華夏合肥高新REITs納稅方案
一、項(xiàng)目擬納稅方案
原始權(quán)益人合肥高新已制定參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的納稅方案，并向有權(quán)管轄項(xiàng)目的稅務(wù)等有關(guān)部門進(jìn)行咨詢并書面報(bào)告，具體如下：
1、納稅稅種及金額
以下納稅金額測(cè)算均以資產(chǎn)初步評(píng)估值13.73億元15計(jì)算（最終以按稅收政策法規(guī)實(shí)際繳納金額為準(zhǔn)），具體測(cè)算如下：
（1）高新睿成資產(chǎn)出售給高新睿成該部分稅負(fù)已按存量房交易相關(guān)規(guī)定于2021年9月27日完成房產(chǎn)過戶，相關(guān)稅金已在過戶時(shí)點(diǎn)繳納完畢。
?。?）高新君道資產(chǎn)出資至高新君道
（3）專項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)高新股份持有的項(xiàng)目公司股權(quán)
2、各涉稅稅種金額計(jì)算過程
?。?）資產(chǎn)重組階段，將高新睿成資產(chǎn)出售給高新睿成
涉及到的納稅主體主要為合肥高新與高新睿成，合肥高新與高新睿成各自涉及稅種測(cè)算依據(jù)及過程如下：
1）企業(yè)所得稅：合肥高新應(yīng)按《企業(yè)所得稅》的規(guī)定計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，繳納企業(yè)所得稅，金額為應(yīng)納稅所得額乘以稅率25%。
2）增值稅及附加：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，銷項(xiàng)稅額等于不含銷售收入乘以稅率9%，因合肥高新留抵進(jìn)項(xiàng)稅額較大，當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額，但應(yīng)按不含稅收入（評(píng)估公允價(jià)值）乘以5%預(yù)交增值稅。預(yù)交城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加合計(jì)為預(yù)交增值稅稅額的12%。
3）土地增值稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)依照該條例繳納土地增值稅。合肥高新作為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照該條例繳納土地增值稅。
4）契稅：契稅是以轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承讓人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅實(shí)行3%-5%的幅度稅率，合肥市目前稅率為3%。高新睿成購(gòu)買高新睿成資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)繳納契稅，金額為購(gòu)買價(jià)乘以3%稅率。
5）印花稅高新睿成應(yīng)對(duì)資金賬簿按實(shí)收資本和資本公積之和按萬分之五稅率減半計(jì)繳印花稅。同時(shí)，根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，合肥高新和高新睿成簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，應(yīng)各自按萬分之五繳納印花稅。6）水利基金合肥高新銷售到高新睿成公司的營(yíng)業(yè)收入（評(píng)估公允價(jià)值）按萬分之六繳納水利基金。
?。?）資產(chǎn)重組階段，合肥高新將高新君道資產(chǎn)出資至高新君道
合肥高新獨(dú)資設(shè)立高新君道，將高新君道資產(chǎn)增資到高新君道，合肥高新與高新君道各自涉及稅種測(cè)算依據(jù)及過程如下：
1）企業(yè)所得稅：合肥高新公司應(yīng)按《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，繳納企業(yè)所得稅，金額為應(yīng)納稅所得額稅率乘以25%。
2）增值稅及附加：合肥高新以園區(qū)物業(yè)及相關(guān)債權(quán)、債務(wù)、人員對(duì)高新君道出資，目的是以此作為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行公募REITs，應(yīng)屬于資產(chǎn)重組行為，其中涉及的房產(chǎn)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)按不征收增值稅處理。
3）土地增值稅：合肥高新作為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。
4）契稅：高新君道通過實(shí)物形式增資，取得房產(chǎn)、土地使用權(quán)，可適用免征契稅的規(guī)定。
5）印花稅：高新君道應(yīng)對(duì)資金賬簿按實(shí)收資本和資本公積之和按萬分之五稅率減半計(jì)繳印花稅。
（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段，專項(xiàng)計(jì)劃收購(gòu)高新股份持有的項(xiàng)目公司股權(quán)
合肥高新向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃轉(zhuǎn)讓高新睿成和高新君道股權(quán)，合肥高新涉及稅種測(cè)算依據(jù)及過程如下：
1）企業(yè)所得稅：合肥高新應(yīng)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本及轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)交易費(fèi)用及稅費(fèi)后的余額計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。
2）增值稅及附加：根據(jù)現(xiàn)行稅法，轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)不屬于增值稅應(yīng)稅范圍，故合肥高新轉(zhuǎn)讓高新睿成與高新君道股權(quán)環(huán)節(jié)不涉及增值稅及附加。
3）土地增值稅：股權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要繳納土地增值稅。本步驟應(yīng)可按照不繳納土地增值稅處理。根據(jù)合肥高新反饋，已與高新區(qū)稅務(wù)局就重組方案及擬稅務(wù)處理進(jìn)行了多次溝通，已就土地增值稅處理取得了稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可。
4）印花稅：根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，專項(xiàng)計(jì)劃與合肥高新作為簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的雙方，應(yīng)各自按照股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議所載金額的萬分之五繳納印花稅。
（4）專項(xiàng)計(jì)劃向高新睿成公司和高新君道公司提供借款
專項(xiàng)計(jì)劃不屬于印花稅法規(guī)規(guī)定下的銀行及其他金融組織。因此，專項(xiàng)計(jì)劃與高新睿成公司和高新君道公司簽訂的借款合同，不屬于印花稅征稅范圍，不繳納印花稅。
二、稅務(wù)部門咨詢報(bào)告情況
2021年9月26日，原始權(quán)益人已就發(fā)行公募REITs階段涉及到的擬納稅方案向合肥高新主管稅局國(guó)家稅務(wù)局高新區(qū)國(guó)稅局專門遞交了書面報(bào)告。合肥高新區(qū)稅務(wù)局主要負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)相關(guān)科室負(fù)責(zé)人召開專題會(huì)，聽取了相關(guān)匯報(bào)，天健會(huì)計(jì)師事務(wù)16所相關(guān)負(fù)責(zé)人參會(huì)。高新區(qū)稅務(wù)局對(duì)項(xiàng)目納稅方案獲得初步認(rèn)可。合肥高新及相關(guān)納稅主體將在高新區(qū)稅務(wù)局的指導(dǎo)下，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展履行各項(xiàng)申報(bào)備案及納稅程序。
三、擬納稅方案第三方意見
天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）已出具《關(guān)于合肥高新股份有限公司公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金的稅務(wù)意見書》，所闡述的相關(guān)稅務(wù)意見與上述納稅方案一致。
四、原始權(quán)益人關(guān)于納稅的承諾
合肥高新已于2021年9月26日出具《承諾函》，承諾“本REITs項(xiàng)目發(fā)行或存續(xù)期間，如稅務(wù)部門要求補(bǔ)充繳納發(fā)行本REITs項(xiàng)目過程中涉及的土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi)，我公司將按照要求繳納（或全額補(bǔ)償其他相關(guān)納稅主體）相應(yīng)稅金并承擔(dān)所有相關(guān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。”
補(bǔ)充資料：圖解公募REITs稅收
今年1月份財(cái)政部聯(lián)合稅務(wù)總局下發(fā)關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)稅收的公告[財(cái)政部稅務(wù)總局公告2022年第3號(hào)]，大大減輕了原始權(quán)益人的稅負(fù)壓力。
稅收新政
1
原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項(xiàng)目公司股權(quán)，適用特殊性稅務(wù)處理，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。
2
原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納。其中，對(duì)原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，允許遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納企業(yè)所得稅。
在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展的如火如荼的同時(shí)，相關(guān)稅收制度也在逐步完善，雖然相較于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)于REITs的稅負(fù)比較溫和，但是仍然存在多重征稅的問題，而減少REITs運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中因形式轉(zhuǎn)讓和多重收益分配流程而導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題，也一直是政策制定的目標(biāo)導(dǎo)向。
從交易結(jié)構(gòu)講起
公募REITs在我國(guó)雖然起步較晚，但是類REITs發(fā)行已經(jīng)較為成熟，大家對(duì)REITs的交易結(jié)構(gòu)也很了解，概括為兩個(gè)字就是，復(fù)雜！復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)也是造成REITs稅收復(fù)雜性的直接原因，而類REITs的“高賦稅”也是勸退一些發(fā)行人的原因之一。我們先從交易結(jié)構(gòu)看起，其實(shí)上市的公募REITs交易結(jié)構(gòu)都很相似，這里我們選取了兩只來說明，分別是招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs和中航首鋼生物質(zhì)REITs。
例子招商蛇口
招商蛇口REITs的結(jié)構(gòu)中相對(duì)比較特殊的點(diǎn)是，引入了并購(gòu)貸款，用以支付項(xiàng)目公司股權(quán)交易對(duì)價(jià)。SPV（萬海）擬作為借款人向招商銀行深圳分行申請(qǐng)貸款，授信金額為4億元，首次提款金額為人民幣3億元，用途限于支付項(xiàng)目公司股權(quán)交易對(duì)價(jià)。
例子首鋼綠能
首鋼綠能REITs交易結(jié)構(gòu)的一個(gè)特殊點(diǎn)就是存在首得咨詢和項(xiàng)目公司首鋼能源的一個(gè)反向吸收合并，如果項(xiàng)目公司不能完成對(duì)首锝咨詢的反向吸收合并，則項(xiàng)目公司不能繼承首锝咨詢對(duì)資產(chǎn)支持證券管理人（代表專項(xiàng)計(jì)劃）的債務(wù)，項(xiàng)目公司須就全部經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)先繳納25%企業(yè)所得稅后向首锝咨詢進(jìn)行分配，首锝咨詢向資產(chǎn)支持證券管理人（代表專項(xiàng)計(jì)劃）支付的利息則可在不超過債資比和同期同類貸款利率水平的前提下在企業(yè)所得稅前扣除，基金可供分配金額將較預(yù)測(cè)值減少，影響投資人收益。
觀察上述兩只產(chǎn)品的交易結(jié)構(gòu)可以看出主要可以分為兩個(gè)部分，專項(xiàng)計(jì)劃端（也可以說是項(xiàng)目端）及公募基金端，公募基金端的稅收相對(duì)比較清晰簡(jiǎn)單，而專項(xiàng)計(jì)劃端因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)較為復(fù)雜而導(dǎo)致稅收結(jié)構(gòu)也較為復(fù)雜。對(duì)于公募REITs來說整個(gè)過程的涉稅環(huán)節(jié)主要有3個(gè)，分別是設(shè)立收購(gòu)、持有運(yùn)營(yíng)和退出。
圖解公募REITS相關(guān)稅收
上圖為小編根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)稅收制度，參考公募REITs交易結(jié)構(gòu)整理，會(huì)有漏缺之處，請(qǐng)多包含。
一、項(xiàng)目設(shè)立階段1、設(shè)立項(xiàng)目公司
老規(guī)矩，先上一張圖：
看完這張圖，相比大家對(duì)設(shè)立項(xiàng)目公司的稅收整體有個(gè)印象，這個(gè)環(huán)節(jié)因?yàn)樯婕暗劫Y產(chǎn)的“真實(shí)出售”是稅負(fù)最重的，因?yàn)榭赡芡瑫r(shí)涉及到土地增值稅、增值稅和企業(yè)所得稅。下面我們就來逐步拆解，這個(gè)階段可能會(huì)涉及到的稅收。
（1）增值稅
納稅人：原始權(quán)益人
相關(guān)規(guī)定：
1）《增值稅法（征求意見稿）》相關(guān)規(guī)定，銷售、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)按規(guī)定繳納增值稅。
2）財(cái)稅〔2016〕36號(hào)”文的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在資產(chǎn)重組過程中，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)行為，不征收增值稅。
企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股的行為，屬于有償銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，需要征收增值稅。因此對(duì)于設(shè)立項(xiàng)目公司的三種方式而言，不動(dòng)產(chǎn)出資和以不動(dòng)產(chǎn)新設(shè)分立都可享有增值稅收優(yōu)惠。
稅率：9%
?。?）企業(yè)所得稅
納稅人：原始權(quán)益人
相關(guān)規(guī)定：
1）根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕59號(hào)）、《企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第4號(hào)）、《關(guān)于促進(jìn)企業(yè)重組有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕109號(hào)）、《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）規(guī)定，選擇特殊性稅務(wù)處理方式的情形：第一，被收購(gòu)股權(quán)或資產(chǎn)比例需要達(dá)到50%以上；第二，12個(gè)月的鎖定期限。
稅率：25%
（3）土地增值稅
納稅人：原始權(quán)益人
相關(guān)規(guī)定：
1）《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（2011年1月8日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第588號(hào)修改）的規(guī)定，需要按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所取得的增值額及相應(yīng)稅率繳納土地增值稅。
根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)合并、分立時(shí)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅，但規(guī)定要求交易雙方均不能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
因此對(duì)于設(shè)立項(xiàng)目公司的三種方式而言，不動(dòng)產(chǎn)出資和新設(shè)分立均可享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠，但前提是交易雙方均不是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式因?yàn)椴幌碛型恋卦鲋刀愂諆?yōu)惠，是三種方式中稅負(fù)最重的。
稅率：30%-60%
（3）印花稅
納稅人：交易雙方
相關(guān)規(guī)定：根據(jù)《印花稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，交易雙方當(dāng)事人需要就產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移金額征收印花稅。
稅率：0.05%
?。?）契稅
納稅人：受讓方（買方）
相關(guān)規(guī)定：
1）《契稅暫行條例》規(guī)定，受讓人需要按照交易環(huán)節(jié)國(guó)有土地使用權(quán)的成交價(jià)格繳納契稅。
2）《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》(財(cái)稅(2018)17號(hào))，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),包括母公司與其全資子公司之間,同一公司所屬全資子公司之間,同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn),免征契稅。
稅率：3%-5%
2、收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)
對(duì)于設(shè)立階段第二步收購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)，無論是類REITs還是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，都不怎么采用資產(chǎn)收購(gòu)，因?yàn)橘Y產(chǎn)收購(gòu)涉及稅負(fù)較重，主要涉及土地增稅、增值稅、企業(yè)所得稅等，類似于設(shè)立項(xiàng)目公司環(huán)節(jié)。下面我們主要來看一下股權(quán)收購(gòu)。
?。?）股權(quán)+債權(quán)
因?yàn)閷ｍ?xiàng)計(jì)劃的利息在計(jì)算項(xiàng)目公司應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除公募REITs的資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目公司普遍采用“股權(quán)投資+債權(quán)投資”的投資形式。
以首鋼REITs為例，相關(guān)稅收條款如下：
項(xiàng)目公司支付給關(guān)聯(lián)方（資產(chǎn)支持證券管理人（代表專項(xiàng)計(jì)劃））的利息支出不能稅前抵扣的風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕121號(hào)）規(guī)定，項(xiàng)目公司在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，其中接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資不超過2∶1比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。
其中權(quán)益性投資為項(xiàng)目公司資產(chǎn)負(fù)債表所列示的所有者權(quán)益金額，如果所有者權(quán)益小于實(shí)收資本與資本公積之和，則權(quán)益性投資為實(shí)收資本與資本公積之和；如果實(shí)收資本與資本公積之和小于實(shí)收資本金額，則權(quán)益性投資為實(shí)收資本金額。
本項(xiàng)目底層交易結(jié)構(gòu)構(gòu)建了首锝咨詢對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃的債務(wù)，首锝咨詢與項(xiàng)目公司反向吸收合并后，項(xiàng)目公司存續(xù)并承繼對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃的該筆債務(wù)。項(xiàng)目公司完成反向吸收合并后，關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資的比例存在被北京市稅務(wù)局認(rèn)定為超過2：1比例的可能性，即存在項(xiàng)目公司支付給關(guān)聯(lián)方（資產(chǎn)支持證券管理人（代表專項(xiàng)計(jì)劃））的利息支出不能稅前抵扣的風(fēng)險(xiǎn)。
?。?）增值稅
納稅人：原始權(quán)益人
根據(jù)增值稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓非上市公司股權(quán)不屬于增值稅征稅范圍。在公募REITs的交易結(jié)構(gòu)中，項(xiàng)目公司均為非上市企業(yè)，則不需要繳納增值稅。
?。?）土地增值稅
納稅人：項(xiàng)目公司
以股權(quán)形式或者股權(quán)+債券形式轉(zhuǎn)讓，不涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，無需繳納土地增值稅。
?。?）企業(yè)所得稅
納稅人：原始權(quán)益人、項(xiàng)目公司
1）原始權(quán)益人向項(xiàng)目公司劃轉(zhuǎn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)相應(yīng)取得項(xiàng)目公司股權(quán)，適用特殊性稅務(wù)處理，原始權(quán)益人和項(xiàng)目公司不確認(rèn)所得，不征收企業(yè)所得稅。
2）原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納。其中，對(duì)原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，允許遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納企業(yè)所得稅本環(huán)節(jié)企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)人為原始權(quán)益人。一般情況下，私募基金收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)項(xiàng)向原始權(quán)益人支付的收購(gòu)對(duì)價(jià)等同于項(xiàng)目公司價(jià)值，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓所得基本為零，因此此環(huán)節(jié)原始權(quán)益人一般無需繳納企業(yè)所得稅。
?。?）印花稅
交易雙方按要求繳納印花稅稅率：0.05%
二、項(xiàng)目存續(xù)期間
老規(guī)矩，先來看幾張圖：
1、項(xiàng)目公司
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs結(jié)構(gòu)中的項(xiàng)目公司主要涉及企業(yè)所得稅和增值稅。如果存在貸款形式，例如上文我們舉得招商蛇口的例子，存在并購(gòu)貸的形式，需要考慮項(xiàng)目公司向?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃支付的關(guān)聯(lián)利息是否能在企業(yè)所得稅前扣除。
2、專項(xiàng)計(jì)劃
首先專項(xiàng)計(jì)劃不是法人機(jī)構(gòu)，不繳納所得稅，其次，根據(jù)金融產(chǎn)品相關(guān)增值稅管理辦法，非保本收益不繳納增值稅，但是有個(gè)特殊情況就是，專項(xiàng)計(jì)劃層面涉及擔(dān)保和優(yōu)先劣后增信措施，雖然優(yōu)先仍有損失的可能性，但因?yàn)榱雍蟪袚?dān)了一部分損失，固有加收增值稅的可能性。
3、公募基金
公募基金層面稅收很簡(jiǎn)單，首先公募基金不是法人機(jī)構(gòu)，其次公募基金享有稅收優(yōu)惠，基金分紅不收稅。
三、退出階段
轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，稅收主要產(chǎn)生在項(xiàng)目方，具體要看退出的方式，公募基金端的稅收比較簡(jiǎn)單，個(gè)人進(jìn)行基金份額轉(zhuǎn)讓是免稅的，而機(jī)構(gòu)進(jìn)行份額轉(zhuǎn)讓需要按規(guī)定繳納25%的企業(yè)所得稅。
